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領展房產基金是一家爭議甚高的上市公司，因為這家公司是由政府出售在公共屋邨的商業資產組成，但自上市後至今十多年，公司的股價及分派卻屢創新高，成為不少香港平民百姓愛股之一。而事實上，這家基金在行政總裁王國龍的領導下，已不只管理屋邨商場，還開拓了中國市場。
從最近領展公布截至3月底的業績顯示，公司的策略執行理想，令業績持續向好。全年度每基金單位可分派按年升9.4%，符合預期；續租租金收入按年升29.1%至歷史新高。總收益按年增長8.29%，至100.23億元。物業收入淨額增9.56%，至76.63億元；可分派收入總額增5.78%，至52.81億元；可分派總額54.31億元，增7.01%；每基金單位末期分派128.28仙。領展的可分派總額超出其可分派收入總額，反映董事會對前景的信心，也好好回饋股東。
讓領展的股價及分派持續向好的，是公司採取「管理、提升、收購、出售及發展」五大方向，為基金單位持有人帶來持續回報。因此領展會定期為旗下的物業進行策略評估，為出售這些物業鋪路。去年11月公司便決定出售17項物業，總代價230億元。而出售後也要找新項目填補失去的租金收入。領展在業績報告中表示，已完成物業組合增值及資本循環的過程，反映領展在未來一段時間都不會再出售手上的物業組合。
事實上，領展要確保穩定兼有增長的租金收入，加租似是唯一途徑。領展期內保持97%的出租率，而續租租金平均加幅更達29.1%，當中商舖的加租率更超過30%，較上年度高出10% 。然而零售租金收入則按年上升5.3%，反映了領展的租金按照新續租加幅，收入未來將會持續增長。年內平均每月租金則由2017年3月31日之每平方呎55.3港元上升至2018年 3月31日之每平方呎62.4港元。
讓領匯的盈利能力上升的動力是資產提升工程。領展持有的雖然是公共屋邨的商場，但領展不斷將商場改革成為人氣購物點，儘管有不少人認為這不符公屋商場的定位，但從投資者角度來看，將屋邨商場提升為區內購物點是加租的方程式，也能直接刺激領展股價不斷上升。期內領展合共投資逾10億元完成14項翻新項目，所有項目均超出15%投資回報。現時亦計劃為14個項目進行翻新，還計劃斥資20億元為20個項目作升級，相關工程延至2023年。
至於在中國內地方面，領展現有物業組合包括北京歐美匯購物中心、上海領展企業廣場1座及2座和廣州西城都薈廣場，全年收益上升54%至8.84億港元。 新收購回來的西城都薈廣場的續租租金加幅高達61.2%，相信日後會反映在業績中。
撰文：評論員鍾紹陽
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