廣東省統計局：深圳房價上漲過快，居民收入跟不上房價漲幅

近日，廣東省官方報告詳解房地產發展趨勢，在肯定房地產業拉動經濟增長的同時，也指出了房地產業目前面前的房企負債率高、住房價格面臨上漲壓力等問題。

廣東省統計局於5月6日發佈的一份《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》報告顯示，伴隨着經濟社會的發展和城市化進程的加快，房地產逐漸成爲經濟增長的引擎和國民經濟的支柱產業，但在發展的過程中也存在企業多，規模小，經營風險高；企業負債率過高；土地購置上漲較快，住房價格面臨上漲壓力等問題。

該研究報告利用2018年全國第四次經濟普查數據，對廣東房地產開發投資的規模、結構和效益進行分析，並對建立房地產發展長效機制提出相關建議。

2018年廣東房企增加數量爲歷次普查之最

報告顯示，2018年廣東房地產企業增加的數量爲歷次普查之最。一方面，爲進一步規範房地產市場的發展，遏制房價過快上漲，各級政府頻繁出臺調控政策，房地產企業面臨前所未有的壓力與挑戰。另一方面，土拍市場火熱，地王頻現，大量企業涌入房地產開發市場。從數據看，2018年，廣東房地產企業資產突破十萬億，單個企業資產超十億；投資規模和建設規模穩步擴大，企業的綜合實力不斷提高。

數據顯示，2018年，廣東全省房地產開發經營企業8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業數增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地產業企業資產總計111716.01億元，比2013年末增長169.6%，年平均增速21.9%。

廣東房地產開發建設在快速發展的同時，也對拉動經濟增長髮揮了重要作用。報告指出，2018年，廣東房地產業增加值8022.41億元，是2013年的1.91倍，佔地區生產總值的比重爲8.2%，比2013年提高 1.6個百分點；佔第三產業的比重爲15.2%，比2013年提高1.5個百分點。1986-2018年房地產業對經濟增長的平均貢獻率爲5.1%，年均拉動經濟增長0.5個百分點。

房地產開發投資佔固定資產投資的比重也不斷提高，對固定資產投資的貢獻日益凸顯。2013年，廣東房地產開發投資佔固定資產投資比重爲28.4%，2018年上升至40.9%。

與此同時，房地產業的地位和作用也在不斷增強。除大力改善人居條件外，也拓寬就業渠道，增加地方財力、帶動相關產業發展。

數據顯示，2018年，廣東房地產就業人員比2013年增加近60萬，達141.47萬人，佔就業人員的比重提高0.8個百分點。快速發展的房地產在創造大量就業機會的同時，也爲地方的財政作出了巨大的貢獻。2018年，廣東房地產業稅收收入3406.03億元，佔稅收收入的14.4%。

帶動相關產業發展方面，房地產業的快速發展，不僅帶動冶金、建築、建材、機械、傢俱、電器等行業的發展，有力促進金融、商務、交通、旅遊等現代服務業的綜合發展，並大力促進居民消費。

房企規模小負債率高，經營風險高

隨着市場需求的上升，房地產業豐厚的利潤吸引了衆多的投資者，但同樣也面臨企業數量多，規模小，經營風險高的問題。

報告指出，2018年，全省8721家房地產開發企業中，完成投資額在10億以上的企業292家，佔全省單位數的3.3%，合計完成投資5785.33億元，佔全省開發投資的40.1%。開發投資額5億以上的企業731家，企業數佔比爲8.4%，完成開發投資8853.11億元，佔全省房地產開發投資的61.4%。開發投資在1億以下的企業3516家，佔全部企業的40.3%。完成投資1131.18億元，僅佔開發投資比重的7.8%。

報告認爲，企業經營規模較小，如果有效需求不足，資金鍊就會承受壓力，部分中小企業將面臨無力融資而退出市場的風險。延期交樓、爛尾樓等現象就可能出現，市場不確定因素加大。

與此同時，資產負債率是衡量企業負債水平及風險程度的重要指標，企業資產負債率的適宜水平是40%-60%。2018年，廣東房地產開發企業的資產負債率爲79.9%，與2013年基本持平。其中資產負債率超過80%的有4899家，超過100%的有1305家。當前，廣東房地產企業整體債務水平過高，行業存在一定的經營風險。

土地購置費上升較快，房價上漲壓力增大

報告指出，2013-2018年，由於廣東房地產銷售市場較爲火爆，帶動土地價格不斷上漲，土地購置費佔投資比重隨之上升。2018年，廣東房地產開發企業土地購置費4921.64億元，佔完成投資比重上升爲34.1%。

土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調控帶來不小壓力。根據國家統計局對70個大中城市住宅銷售價格調查結果顯示，2013-2018年，廣州新建住宅價格指數同比上年分別上漲9.1%、24.1%、5.5%和2.3%，僅2014年下降4.7%。深圳分別上漲46.8%、23.5%、4.8%。僅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。從房價收入比看，2018年廣州和深圳分別爲12.5%和36.3%，北京和上海分別爲19.8%和15.8%。由此可見，由於深圳房價上漲過快，而居民收入跟不上房價上漲幅度，購房者的壓力進一步加大，進而帶來一系列社會矛盾。

而企業資金依賴銀行貸款，信貸風險加大。同時，由於個人按揭貸款屬於銀行對個人的信貸，照此計算企業資金來源中銀行信貸超過30%。根據人民銀行的統計，2018年廣東房地產貸款餘額合計 53380.73億元，佔銀行業各項貸款比重達36.8%。一方面，信貸資金過度集中於房地產業，一旦出現房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩健經營，並有可能給社會穩定帶來隱患。另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產業的“虹吸效應”會對小微企業、先進製造業、科創企業等造成擠出效應。而且，在房價“只漲不跌”的預期下，更易滋生投機行爲，使資金繼續“脫實向虛”，流向房地產市場，這無疑不利於新舊動能轉換和供給側結構性改革。

建立健全法律法規，確保房地產稅徵收穩步推進

報告也對建立房地產發展長效機制提出了多項建議。包括建立健全法律法規，確保房地產稅徵收穩步推進。一是要在發揮房地產稅作用的前提下，體現稅收公平，保障政府稅收收入，拓展稅基。在具體徵收中，需要將城市範圍內的商品房、辦公樓、商業營業用房等納入徵稅範圍；二是要完善稅制結構，實現稅收調節收入分配的功能。通過適當消減開發環節的稅種以及交易環節的稅費，重點增加持有環節的稅種，改革房地產稅制。

其次，報告建議，完善土地供應，制定結構合理的多元供應模式。要加大土地供應的監管力度，探索差異化土地供應方式，使土地供應的優化成爲房地產長效機制建設的起點。

此外，報告還建議，要改革財政制度，降低政府對土地的依賴；優化資源配置，推動資源均等化建設。

（來源：澎湃新聞）