房價上漲露苗頭：地產政策難放鬆，普漲的可能性很低

機構數據顯示，今年以來房地產企業融資得到改善。同時，個別地區近期房價出現擡頭跡象，引發市場關注。專家認爲，當前土地市場和部分城市樓市成交活躍，但限購限貸政策難放鬆，普漲的可能性很低。

融資創新高 成本創新低

在流動性寬鬆背景下，房企抓緊時間窗口發行債券。據天風證券固定收益研究孫彬彬團隊統計，2020年1-4月份，房企發行的信用債達到1740億元。其中，3月份發行量達到801.5億元，創單月發行量新高。“房企信用債仍然需要滿足‘借新還舊’，下半年償還量較大，上半年集中發行有利於降低融資成本。”該團隊指出。

孫彬彬團隊指出，銀行信貸仍是房企最重要的資金來源。2020年一季度，房地產開發貸合計增速降低至9.6%，但商品房開發貸淨增加5500億元，超過2019年同期的4300億元，環比增長8.3%，增幅爲近3年最高。

融資成本方面，天風證券數據顯示，4月房企信用債加權平均融資成本爲3.87%，創下歷史新低。

孫彬彬團隊指出，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高槓杆房企等融資成本降低有限。“從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資難言寬鬆，儘管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但信用債仍受‘借新還舊’約束，海外債仍面臨再融資困境。”

房價普漲可能性低

央行日前發佈《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》，重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”要求。同時，刪除了因城施策的表述。中信證券固定收益首席研究員明明表示，報告再強調“房住不炒”，並刪除因城施策的表述，可理解爲地產政策不放鬆的明確信號。

易居研究院研究員沈昕認爲，央行對房地產行業的政策基調依然是以穩爲主，行業融資環境暫時不會大幅放鬆。

央行公佈的4月金融數據顯示，4月末，廣義貨幣（M2）餘額同比增長11.1%，狹義貨幣（M1）餘額同比增長5.5%，社會融資規模存量爲265.22萬億元，同比增長12%。“綜合比較M1增速與利率所處位置，當前與2009年一季度、2012年三季度、2015年二季度有相似之處，而上述三個時點都是房價同比增速見底反彈之時。”易居研究院副院長楊紅旭表示。

自4月下半月起，全國樓市吹起“春日暖風”。進入5月，全國市場復甦加快，大部分區域樓市成交已超過去年平均水平。以北京爲例，目前北京二手房市場成交已恢復至2019年最高月度水平。中原地產數據顯示，剔除網籤數據滯後等因素，5月份北京二手房真實交易量有望達到1.8萬套。

有購房者表達了對未來房價上漲的擔憂。“房地產週期性變化，具有很強的規律性，但歷史不會完全重演，房地產政策仍然偏緊，不用擔心全國房價上漲。”楊紅旭說。

業內人士指出，4月M1增速比M2增速低，說明投資消費的增速還跟不上信用擴張的速度，企業和個人投資熱情不高，不用擔心資金流入樓市導致房價大漲，外加樓市限購限貸政策難放鬆，房價普漲的可能性很低。

（來源：中國證券報）