真的跌了！北京房價不再是“內地第一”

你的感覺沒有錯,北京的房價真的跌了。

2019年北京房地產政策環境進一步趨嚴,政策層面並沒有放鬆。自2017年“317調控”後,2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊,向市場持續釋放降溫信號。除了政策面的壓力,2019年二手房還面臨大量限競新房的分流。那麼從更長時間來看,北京二手房市場處在什麼位置?房價到底跌沒跌?客戶和業主的心態發生了怎樣的變化?基於一線的市場指標,貝殼研究院從6個維度還原了2019年北京二手房市場。

成交:月均成交腰斬

2017年這輪調控前,北京二手房月均成交2.1萬套,調控後月均1.1萬套。2019年全市二手房網籤量14.5萬套,同比2018年下滑5.5%。調控後的三年北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位,較2016年27萬套的峯值下滑近半。

房價:由單邊漲到震盪穩,累計跌幅超過10%

不同於調控前房價一路上漲,調控後成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌,2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平,較調控當月歷史峯值下跌12%,且2019年末北京房價不再是“內地第一”。

區域表現:價格表現迴歸價值,核心區房價堅挺

在調控前的市場上行期,外圍城區如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調控後,中心城區表現出良好的抗跌性,與2017年一季度比,2019年四季度西城區跌幅不到6%,海淀、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小,而外圍城區跌幅靠前。

買房者:從“永遠漲”到“再等等”

隨着房價下跌,購房者陷入觀望,不再被恐慌的市場情緒牽動,而是多看多選。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控後成交週期持續拉長至三個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。

購房者在交易中的地位逐漸提升,反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平,北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。

賣房者:從“一夜漲價20萬”到“不好賣”

購房者的觀望導致市場上可售房源積壓,業主賣房難度加大。2019年底北京鏈家庫存房源的去化週期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主爲出售所持房產要根據帶看反饋數次下調報價,2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價爲519萬/套,而成交房源均價爲500萬/套,意味着從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬。回顧調控前夜“賣家報價728萬,買家從7點砍價到夜裏11點,745萬成交”,買賣雙方的位置發生了互換。

換房者:從“手中有房,再換不愁”到“換不動”

調控後“雙認”重壓下,換房者負重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的佔比達50%,而調控前2016年這一佔比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡後移,且換的越來越差。2019年換房後套均面積擴大16.6平,比調控前19平左右的水平有所縮小。可見“換房不僅難、還換得小”。

步入調控後第四個年頭,政策不會有大的放鬆,市場供需矛盾極大緩和,市場預期平穩,北京二手房市場將延續低位穩定態勢,預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。

（來源：經濟日報）