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11月16日，深陷欠債、斷網、降租金等負面信息的蛋殼公寓再度在微博發聲稱公司並未破產跑路，隨後有傳言稱蛋殼公寓將被我愛我家收購。作爲全國長租公寓模式裏的第二大企業蛋殼公寓到底發生了什麼？長租公寓作爲一種商業模式存在哪些風險，租客和房主又該如何保護自己的切身利益？
房東：“房子是我的，沒收到租金，我有權力收房子。”
11月11日，一位自稱是房東的人來到陳超（化名）租住的出租屋，告知陳超因爲蛋殼公寓未按時付其房租，要求他和另外幾位租客在11月14日搬出去。在此前一天，陳超的房門就已經被貼上了“限期搬離”的通知。
可就在9天前，陳超剛交了2萬多元的房租續租半年。
租戶：“我的錢已經交了，怎麼辦？”
在全國，還有幾十萬的租客和陳超一樣等待着蛋殼公寓的解決方法。他們中有的還面臨着被掃地出門卻還要爲租房償還貸款的窘境。這一切，還要從”長租公寓“的運營模式說起。
“租金貸” 一舉三得的模式卻暗含風險
像蛋殼、自如這類以租客一次性支付中長期（半年到一年）租金的房屋中介被稱爲“長租公寓”，因其能極大緩解租客的資金壓力，同時幫房主省去裝修和經營等煩惱而在房屋租賃市場佔有很大比重。
長租公寓的基本收入來源是作爲“二房東”通過裝修租賃賺取差價，比如說一套6000元/月的三室一廳，長租公寓從業主手中收入後通過裝修改成四居室，每居室以2000元/月的租金出租出去，一個月收入8000元，賺取2000元的差價。但是這樣的模式並不足以支撐企業快速擴張及確保市場競爭力，於是“租金貸”的模式隨之誕生。
所謂的租金貸就是長租公寓讓租客向金融機構借貸，一次性付清半年到整年的房租，隨後公司將這筆資金用於每月向房主交租和擴大經營，租客轉而向金融機構每月還款，實現租客緩解了租金壓力，業主保證了租金收入，長租企業則增大了資金池這樣一種“一舉三得”的經營模式。
這種模式對房主和租客都有極強的吸引力，根據蛋殼公寓2019年第三季度的財報顯示，有67.9%的租客使用了租金貸模式，且這一比例最高時曾達到9成。
疫情衝擊之下，長租公寓爆雷不斷
2020年，受疫情衝擊和政策監管收緊的雙重影響，長租公寓接連發生爆雷跑路的現象，僅8—9月份就有多家不同品牌的長租公寓陷入糾紛，運營困難，數十萬租客受到影響。
2020年
多方因素作用下長租公寓出現”跑路潮“
8月6日
成都巢客遇家停止經營，涉及房東租客17000人
8月24日
上海嵐越公寓解散
8月27日
杭州友客公寓捲款跑路
9月2日
上海寓意公寓人去樓空
管理着超40萬個房間，有超100萬用戶，在業內規模排行第二的蛋殼公寓也在今年6月以來傳出一系列的負面消息。
1.公司CEO被調查
6月18日晚，蛋殼公寓披露一則人事調整任命公告。由於公司聯合創始人、董事兼CEO高靖被相關地方政府部門調查，董事會宣佈任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖擔任臨時CEO。具體被調查的原因至今未公佈。
2.與合作方發生糾紛，合作方採取過激報復
10月14日，因與蛋殼發生糾紛，蛋殼公寓的合作方之一在網上散佈了”蛋殼公寓倒閉，即將捲款跑路“的不實消息，蛋殼公寓隨後發文闢謠。
3.大量租客房主包圍蛋殼總部，討要租金
進入11月中旬，大量房主表示收不到租金，租戶遭遇斷網斷服務，合作裝修商款項被拖欠。在南京、杭州、上海等地均出現了上百名租戶和房主圍堵蛋殼公寓辦事處索要拖欠的租金或者要求退租。11月9日，數百人聚集蛋殼公寓北京總部維權，成員包括了蛋殼的租客、業主、供應商等。蛋殼公寓表示公司還在經營，只是暫時遇到資金問題。
“租金貸”雖然一定程度上緩解了三方的壓力，但也同時加大了房主和租客承擔的風險。一旦企業出現資金鍊斷鏈，對租客來說，不僅預付的租金打了水漂，還仍然要繼續償還貸款，甚至可能導致個人徵信收到損害。而對房主來說，房子被人佔據卻又無法收回租金，也會面臨資金鍊斷檔的危機。
努力自救，不跑路的承諾如何兌現？
11月18日，蛋殼公寓再度在微博上發佈聲明，強調並未破產並再次承諾絕不會跑路。擁有大量房屋的蛋殼公寓一旦破產，將影響到百萬人最基本的住房起居，很多用戶也希望蛋殼能夠撐過這次危機。但是，如何改善經營模式，避免在未來重複陷入這一危機，蛋殼還未給出具體的解決方案。
“當前，一些長租公寓的主要問題是租金貸。”
經濟學家、空白研究院創始人楊現領認爲，通過租金貸，長租公寓以貸款一次性回收半年或一年的租金，通過金融工具加大槓桿率。這個商業模式本身沒什麼問題，關鍵問題在於部分長租公寓過於激進，在槓桿率過高的情況下，過快地加大規模，前期大量囤房，甚至陷入惡性競爭，但卻沒有形成與之相匹配的管理能力。
去年底，住建部等六部門發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，規定住房租賃企業的租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。而蛋殼公寓在此次事件後也已經下架租金貸業務。
負責爲蛋殼公寓提供租金貸的微衆銀行則表示，會幫被清退租客妥善處理貸款事宜，被清退租客的個人徵信到明年3月前將暫時不受影響。
“租金貸”模式還能走多遠，未來應該怎樣發展，還需要社會多方的共同努力。作爲房主和租客，需要清楚意識到參與租金貸所需要面臨的風險，根據自身情況謹慎抉擇，警惕不正常價格租金的誘惑。不要因爲一時的蠅頭小利而造成更大的損失。
（來源：澎湃新聞）
